建物明渡し:民事事件千葉県習志野市津田沼・千葉県民司法書士事務所

建物明渡し

1.賃料不払いの請求

賃借人の賃料の支払いが，遅れだしたら，その額が少ないうちに支払の催促をする必要があります。
支払いが遅れだした原因は様々な理由が考えられますが，滞納額が高額になるほど賃料を全額回収することは困難になります。

催促をするには，一般的に配達証明付きの内容証明郵便で行います。これは，賃貸借契約解除の意思表示は，相手方に到達したときに効力が生じることになるので，何時到達したか証明するために必要となるのです。

内容証明郵便では，賃料不払いによる契約解除の意思表示をするのですが，これには，賃料の支払いを請求した後，改めて契約解除の意思表示をする場合と，条件付（賃料を何時までに支払わないことを条件として契約を解除するもの）で行う場合の２通りがあります。

2.賃借人と合意が成立した場合

不払い賃料の支払について，相手と合意が成立した場合は，その合意内容を公正証書にして，合意内容に反して支払いをしない場合に備えます。公正証書にしておけば，万が一，合意内容通りの支払いがない場合には，強制執行（差押等）をすることができます。

明渡しについて，合意が成立した場合には，明渡しの執行力を公正証書ですることはできないので，簡易裁判所で起訴前和解をすることになります。和解内容に反した場合には，和解調書に基づいて強制執行（明渡しと未払い賃料の支払いの強制）をすることができます。

3.裁判手続による回収

訴訟の前に，賃借人（占有者）を確定して，第三者に占有権を移転させないようにするために，占有移転禁止の仮処分の申立てをすることも検討します。これは，仮に明渡訴訟で勝訴判決（勝訴的和解）を得ても，その訴訟の相手方以外の第三者が不動産を占有している場合，その第三者に判決の効力が及ばず，再度，その第三者を相手方として判決等をとらなければならなくなるからです。

裁判所が，保全に必要と判断すれば，保証金（賃料の数か月分）を一定期間内に供託させて，その供託書の写しを提出して，決定が出されることになります（執行手続は，占有不動産に「占有を移転してはならない旨」の公示書を貼る等の方法による）。

内容証明郵便を受け取ったにも拘わらず，何の連絡もないか，こちらからの連絡にも無視を続ける場合は，明渡しの訴訟を提起することになります。賃料の不払いが何か月分遅滞したら，明渡しは認められるというものではなく，ケースバイケースで月数は異なります（半年の賃料不払いでも，賃貸人と賃借人の信頼関係は破壊されておらず，契約解除が認められなかったものもあります。）。

訴状に貼る印紙は，建物価格（不動産評価証明書）の２分の１が訴訟物の価格となります。この場合，賃料の請求も併せて行う（付帯請求）が，賃料の額は無視して印紙の額が定まります。

判決ではなく，和解で終結する場合も多いのがこの建物明渡訴訟です。当然，和解でも，和解内容に従わない場合には，その和解調書に基づいて強制執行をすることが可能です。

明渡しの強制執行は，まずは，執行官が現地に行き，賃借人（占有者）に対して，一定期間内（１か月程度）に明け渡すよう催告をし，この期間内に賃借人等が任意に明け渡しに応じない場合，強制的に明渡しの執行が行われます。この明渡しの執行申立てと同時に動産の執行申立ても行えば，動産競売にかけてその代金を持って延滞賃料に充当することも考えていきます（通常，動産といっても高価なものはなく，数千円から数万円程度）。

明渡しの執行の場合，賃借人等の遺留品があるため，これを保管したり，一定期間後賃貸人が遺留品を買い受けて廃棄したりと，その費用（保管料，処分料）がかかるので，保管場所等が必要な場合もあります。